Калашников Алексей Александрович

Статья в электронном журнале "Проблемы недвижимости" каф. Экономика и менеджмент недвижимости СПб ГПУ, 2000г. вып. 1 под. редакцией проф. Озерова Е.С.

В зависимости от характера инвестиционного проекта издержки инвестора, которые можно назвать косвенными по отношению к основной цели инвестирования - строительству объекта недвижимости, могут достичь от 3 до 30 и более процентов. Необходимо сразу сделать оговорку, что на величину указанного процента серьезно влияет подход оценщика к тому, какие издержки следует рассматривать как косвенные. В данной статье автор предлагает свое видение состава косвенных издержек, не настаивая на его непогрешимости.

Предлагается следующий подход к определению общего состава издержек при оценке инвестиционного проекта объекта недвижимости:

1. Основные затраты - затраты на реализацию непосредственно инвестиционного замысла объекта недвижимости:

Стоимость подряда на концептуальное проектирование.

Стоимость подряда на проектные работы

Стоимость подряда на строительно-монтажные работы

Стоимость подряда на поставку и монтаж оборудования

2. Косвенные затраты - остальные затраты инвестора-заказчика связанные с выполнением комплекса работ по созданию, реконструкции или развитию объекта недвижимости.

3. Потери доходов бизнеса:

Потери ввиду невозможности ведения бизнеса в период строительства.

Потери от срыва сроков сдачи объекта.

Потери от низкого качества выполненных строительных работ.

4. Издержки, связанные с использованием финансовых инструментов.

Далее в оригинальном тексте статьи следует таблица с примерным перечнем косвенных издержек. Ввиду ограничений движка сайта таблица вынесена в отдельный материал "Перечень косвенных затрат при разработке и реализации инвестиционного проекта объекта недвижимости"

При реализации инвестиционного проекта особенно важно определить размер косвенных затрат на ранней стадии работ. Однако на стадии концептуальной проработки инвестиционного проекта невозможно это сделать точно, но необходимо сформировать максимально полный и подробный перечень. Такой перечень позволит лучше и точнее сориентироваться в предполагаемой величине затрат и станет базой для дальнейшей работы.

Предлагаемый в данной статье перечень косвенных затрат структурно разбит на блоки соответствующие общепринятым этапам инвестиционного проекта. В перечень так же введены элементы основных затрат (проектирование и строительство) с целью удобства восприятия представленного материала как части целого непрерывного процесса. Так же для удобства восприятия материала перечень выполнен в формате иерархического дерева, причем последние вложенные уровни не являются исчерпывающе полными, а демонстрируют возможное наполнение раздела предыдущего уровня.

Приведенный ниже перечень косвенных затрат избыточен по отношению к конкретному инвестиционному проекту и подразумевает выборку из него необходимых для конкретного проекта компонент.

Как было показано выше, перечень косвенных затрат является частью общего перечня издержек инвестиционного проекта, а так же он может рассматриваться, как представляется автору, как составная часть "Перечня этапов и шагов при разработке и реализации инвестиционного проекта".

Размеры затрат по каждому конкретному пункту перечня не представляется возможным указать однозначно, поскольку далеко не всегда цифры затрат фиксированы конкретным числом, а очень часто представлены диапазоном и, более того, по некоторым из них даже попытка указания диапазона затрат может оказаться некорректной. В последнем случае уже нужно говорить о методике расчета величины затрат, например затраты связанные с получением технических условий инженерных ведомств. Такие случаи отмечены в приведенном ниже перечне. Необходимо так же отметить, что размеры затрат зависящие от решений административных органов и ведомственных организаций, например оплата согласований, могут как неожиданно увеличиться, так и уменьшиться, или вообще какие-то затраты могут быть исключены. Серьезное влияние на состав и размеры косвенных затрат может оказать «административный ресурс» инвестора, проектировщика, или подрядчика-строителя, а так же доступ к необходимым базам данных, опыт и инициатива управляющего проектом и его команды.