Калашников Алексей Александрович

Фрагмент оригинального материала адаптированный для публикации

Калашников А.А. старший преподаватель кафедры ЭМН

Кузнецов Д.Д. доцент кафедры ЭМН в 1996-2003, главный оценщик «БАЛТ-АУДИТ-ЭКСПЕРТ»

Объект исследования – территория, которая может рассматриваться как типичная для нецентральных районов Санкт-Петербурга. В настоящее время застроена как домами «хрущевских» типовых серий, так и новыми жилыми и административными зданиями. Одновременно осуществляются несколько инвестиционных проектов, связанных с новым строительством и реконструкцией.

Анализ концепции показал, что социальный эффект может оказаться существенно выше, чем экономический эффект для инвестора и бюджетный эффект. Необходимо внедрять в практику принятия градостроительных решений комплексную оценку, учитывающую баланс интересов граждан, проживающих на территории, бюджета, инвесторов.

• анализ рынка по рассматриваемым в концепции инвестиционным проектам;
• количественные показатели по объектам инвестирования;
• организационная схема реализации концепции;
• график осуществления инвестиционных проектов;
• объемы инвестиций, необходимые для реализации концепции, а также сроки и способы привлечения инвестиций в развитие территории;
• ориентировочные размеры затрат и доходов по предполагаемым проектам реконструкции и нового строительства, а также расчеты эффективности данных проектов.

Технико-экономическое обоснование выполнено специалистами компании «БАЛТ-АУДИТ-ЭКСПЕРТ» на основе «Методических рекомендаций…» /2/, которые различают эффективность проекта в целом и эффективность участия в проекте.

Эффективность участия в проекте в данном случае это:

Бюджетная эффективность;

Общественная (социальная) эффективность;

Коммерческая эффективность проекта для предприятий (инвесторов).

Непосредственные и внешние последствия осуществления проекта для его участников сведены в таблицу.

При этом предполагается, что проект может считаться эффективным только в том случае, если положение каждого участника проекта в результате его реализации не ухудшается (эффективность по Паретто).

Далее производится ранжирование эффективности с использованием следующих весовых коэффициентов: (0 – несущественная эффективность, 1- существенная эффективность, 2 – очень существенная эффективность).

Пункт 1.1. Предполагается, что согласно Распоряжению Администрации СПб № 299-ра от 4 июня 2001 г. «О первоочередных мерах по реализации программы реконструкции жилых домов первых массовых серий в СПб» "При предоставлении на инвестиционных условиях объектов недвижимости, расположенных на территории кварталов, застроенных жилыми домами первых массовых серий (далее - кварталы), ИТК вправе принять решение о замене уплаты до 100% денежных средств, подлежащих перечислению в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, выполнением инвестором с его согласия работ по инженерному оборудованию территории квартала и ремонту жилых домов первых массовых серий на сумму, эквивалентную сумме денежных средств, подлежащих перечислению в бюджет Санкт-Петербурга". Таким образом, существенных прямых поступлений в бюджет концепция не предполагает (вес=0).

Пункт 1.2 В случае успешной реализации Концепции создается уникальный опыт, распространение которого позволит привлечь новых инвесторов в реализацию проектов реконструкции «пятиэтажек». Кроме того, разъяснительная и пропагандисткая деятельность позволит подготовить общественное мнение и убедить граждан в социальной эффективности проектов такого рода (вес=0).

Пункт 2.1. Положительный результат расчета прибыли инвестора является решающим фактором его решения об участии в проекте. Расчеты, выполненные для ИП разработчика концепции, показывают, что показатели коммерческой эффективности участия инвестора в проекте положительны. Они ниже, чем сложившиеся за последние годы на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге, но существенно выше, чем принятые для такого рода проектов в Европе. Для расчета социальной эффективности проекта вес этого показателя принят равным 0.

Пункт 2.2. В современной рыночной экономике нематериальные активы и, в частности, деловая репутация компании играют существенную или даже решающую роль. Увеличение стоимости компании за счет деловой репутации является дополнительным и существенным стимулом для инвестора. Для расчета социальной эффективности проекта вес этого показателя принят равным 0.

Пункт 3.1 В результате реализации концепции большая часть жителей квартала существенно улучшают свои условия проживания. Этот фактор является основным при формировании показателей социальной эффективности концепции и подлежит оценке. Вес показателя – 2.

Пункт 3.2 В условиях рыночной экономики жилая недвижимость не только является необходимым условием достаточно высокого качества жизни людей, но и является существенным, а для большинства семей и единственным капиталом, как источником будущих доходов. Так жилье может служить надежным залогом для получения банковских кредитов, развития малого бизнеса, получения средств для инвестирования в человека (образование, здравоохранение, отдых). Вес показателя – 1.

Пункт 4.1 Жилое строительство имеет огромные резервы развития. Задача государства - создать дополнительные стимулы для этого. Так только к 2010 году ежегодный ввод объемов жилья в РФ может (при благоприятных условиях) достигнуть уровня 1986 года, достигнутый к 2004 уровень составляет только 48%. Если сегодня в строительстве страны трудятся свыше 7,5 млн. человек, то можно прогнозировать рост этого показателя в два раза в течение 5-ти лет. Вес показателя – 1.

Пункт 4.2 Жилое строительство при благоприятных субъективных факторах может служить «локомотивом» экономического развития региона и страны. Создание одного рабочего места в строительстве стимулирует возникновение до пяти рабочих мест в смежных отраслях. Вес –1.

Вывод: важнейшее влияние на социально-экономическую эффективность концепции оказывает улучшение условий жизни жителей квартала.

Показатель эффективности – чистый дисконтированный доход (ЧДД).

Следует различать две категории жителей, участвующих в проекте:

Категория 1. Граждане, дома проживания которых будут подвергнуты реконструкции без расселения (санация). Эти люди остаются жить в своих квартирах, у которых будет устранен физический и часть функционального (морального) износа. ЧДД рассчитывается как дисконтированная разница между рыночной стоимостью имеющегося жилья и рыночной стоимостью аналогичного нового жилья.

Категория 2. Граждане, дома проживания которых будут подвергнуты сносу с предоставлением жилья в новых домах. Эти люди в результате осуществления Концепции получат жилье большей площади и более высокого качества.

ЧДД рассчитывается как дисконтированная разница между рыночной стоимостью имеющегося жилья и рыночной стоимостью предоставляемого жилья за вычетом трансакционных издержек.

Обзор первичного рынка жилья позволяет обосновать исходные ценовые параметры по реализации концепции:

• Цена продажи квартир – от 900 до 1200 $/м² (обоснование методом прямого сравнения цен предложения по близлежащим строящимся домам);

• Затраты на углубленную санацию с учетом строительства и продажи одноэтажных мансард – 300 $/м² (расчет затрат производится с использованием УР-2000);

• Полные издержки строительства новых домов – 600 $/м²

• Затраты на снос и утилизацию – 100 $/м²

• Срок реализации 1-ого этапа проекта – 24 месяца.

В качестве основного варианта реализации концепции принят вариант санации максимального количества домов, а снос и расселение – минимального количества домов.

Какова минимальная экономически обоснованная этажность дома, который должен быть построен на месте сносимого жилого здания? Для ответа на этот вопрос рассмотрим условный проект, состоящий из четырех последовательных этапов.

При этом используются следующие коэффициенты:

КРС =1,5 – соотношение площадей расселения и сноса;

КПН=0.8 – соотношение продаваемой и общей площадей.

Тогда может быть рассчитан коэффициент соотношения площадей новых и сносимых домов по формуле:

КПНС= ПН/ПС= Ч/З =(ЦР*КРС*КПО+ЦС)/(ЦП*КПН-ЦН)=9,8

Вывод: для того, чтобы обеспечить отсутствие убытков по такому проекту, площадь вновь построенного дома должна быть приблизительно в 10 раз выше, чем площадь сносимого дома. Это условие можно расценивать как трудновыполнимое с градостроительной точки зрения.

Расчет ожидаемого значение социального эффекта от реализации программы.

Социальный эффект при санации домов формируется за счет увеличения рыночной стоимости квартир, в которых проживают граждане первой категории. Полное устранение физического и функционального износа приводит к тому, что стоимость квартир поднимается до значений, соответствующих новым панельным домам.

Вывод: социальный эффект от санации 70% всех домов (по площади) составляет сумму около 30 млн. долл. или приблизительно 7000 $ на человека.

Анализ чувствительности показывает, что чистый дисконтированный доход в наибольшей мере зависит от прогнозируемых цен на жилье. На графике показано изменение ЧДД от цены продажи квартир по трем сценариям развития проекта.

Основные показатели эффективности варианта 1.

ЧДД инвестора с учетом неопределенностей составит 5,0 млн. долл.

При этом в рамках проекта могут быть санированы около 100 тыс. кв. м жилья, что составляет от площади всех домов кварталов величину около 70% . 

Социальный эффект за счет санации домов составит около 30 млн. долл.

В качестве альтернативного варианта реализации концепции принят вариант санации минимального количества домов, а снос и расселение – максимального количества домов.

Расчет показателей эффективности варианта 2.

ЧДД инвестора с учетом неопределенностей составит 5,0 млн. долл.

При этом после завершения проекта быть санированы 26 тыс. кв. м жилья, что составляет от площади всех домов кварталов величину 17%.

Социальный эффект за счет санации и расселения домов составит 21,2 млн. долл.

Выводы:

1. Технико-экономическое обоснование градостроительных проектов должно включать в себя обоснование не только экономической и бюджетной, но и общественной (социальной) эффективности.
2. С учетом социальной эффективности санация пятиэтажных домов оказывается более предпочтительной, нежели снос и новое строительство многоэтажных жилых домов
3. Оптимальный проект санации «пятиэтажек» включает в себя полное устранение физического частичное устранение функционального износа, а также строительство мансард.