Градостроительная подготовка строительного проекта
По действующему Градостроительному кодексу архитектурно-строительное проектирование должно выполняться на основе соответствующей градостроительной документации, включающей в себя:
- документы территориального планирования (федерального уровня, уровня субъекта федерации, уровня муниципального образования);
- документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки, градостроительные регламенты);
- документы по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории, градостроительный план земельного участка).
В соответствии с градостроительным кодексом предполагается, что установленным образом разработанной градостроительной документации Заказчику-инвестору должно быть достаточно для получения разрешения органов власти на проведение проектных работ.
Градостроительная документация призвана системно представить и полноценно документально описать существующую и планируемую территориальную инфраструктуру, и ее влияние на объекты строительства.
Градостроительным кодексом предусмотрена поэтапная подготовка информационно-правового обеспечения архитектурно-строительного проектирования для любого земельного участка.
Первый, верхний, уровень – территориальное планирование развития территорий, в том числе установление функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.
Второй уровень – градостроительное зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Третий уровень – планировка территории, осуществляемая в целях выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Градостроительная документация (информация) – информация в текстовой, графической, картографической или иной формах о состоянии среды жизнедеятельности. Кроме того, о ее предполагаемых изменениях в связи с ведением градостроительной деятельности.
Градостроительная информация включает в себя фактические данные и расчеты, экспертные заключения и оценки, относящиеся к градостроительному проекту (градостроительному решению), а также информацию о разрабатываемой градорегулирующей и проектной документации.
Непосредственно базовой градостроительной документацией для конкретного архитектурно-строительного проекта являются следующие документы:
- Градостроительный регламент
- Проект планировки территории
- Проект межевания территории
- Градостроительные планы земельных участков.
Градостроительный регламент, устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Проект планировки территории, выделяет элементы планировочной структуры и устанавливает параметры развития элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов и др.). Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий. Проект межевания территории выполняется с целью установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа. В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.
Градостроительные планы земельных участков подготавливаются для застроенных или предназначенных для строительства либо реконструкции объектов капитального строительства, земельных участков. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
В составе градостроительного плана земельного участка указываются:
- границы земельного участка;
- границы зон действия публичных сервитутов;
- минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения объектов капитального строительства, за пределами которых строительство запрещено;
- информация о градостроительном регламенте (если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента);
- информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
- информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
- информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
- границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.
Если размещение объекта строительства осуществляется в соответствии с градостроительной документацией, а при реконструкции не изменяются функциональное назначение и существующие объемно-пространственные параметры объекта недвижимости, то выполнение предпроектной стадии не требуется, застройщик может сразу приступать к проектной стадии.
Застройщик должен выполнить предпроектную подготовку, если его планы по застройке территории не соответствуют существующей градостроительной документации, или существующая градостроительная документация не позволяет в достаточной степени оценить влияние предполагаемой застройки на развитие территории.
| 